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哪些原因影响房企回款

未知 新闻 2021年08月16日

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2。 房企回款率怎么样测度?

销售回款率是一个难以精准刻画的指标。回款率普通的计算办法为:回款率=销售现金流入/销售额。计算办法看上去容易,但在计算过程中会遇见很多问题,譬如:销售额的口径问题:通常是用合约销售额,但也有用其他口径的,比如认购额、权益销售额、当期销售+期初已售未回款等。销售现金流入通常是用销售产品、提供劳务的现金流入,合作销售部分作为往来款资金,并未计入其中。分母是当期销售,分子可能是往年销售,准确的算是应该是用房企在某周期销售项目的金额之和和这部分项目所对应的现金回笼之和,但该数据难以获得。

综合考虑实操的困难程度和指标概念的合理性,本文从报表层面估计回款率,使用一段时间内的销售现金流入与销售额计算。某一周期的回款率 =/合约销售额。分子端加上的“收到的往来款资金”大致可以衡量房企因合作开发产生的经营性现金流,而减去“非房产业务现金流”则是要去掉非地产业务现金流入的影响,因为大多数地产企业地产业务占比均特别高,这里容易将房企当期非房产开发营业收入作为现金流处置。

往来款金额的记账办法应该注意。不同房企发行人会将其编制在不一样的会计科目中。多数房企会将这一项放到“收到其他与经营活动有关的现金”科目中,但也存在一些特殊案例。比如,新城控股会将这一项放入到“收到其他与资金投入活动有关的现金”科目中,而中南建设2021年以前将此项放入到“收回资金投入收到的现金”,2021年之后更改会计规则将其放入到“收到其他与经营活动有关的现金”科目中。对于此项的整理需要逐个房企进行挖掘,图2梳理了一些房企对于往来款的典型处置办法。

样本选择方法:大家筛选了所有现在有存续券的地产发债人,选取克而瑞2021销售金额排名推荐前200名的房企;剔除发行人主体资产规模与房企全口径资产规模相差较大的样本;剔除数据不可得样本,其中主如果未对往来款进行披露的发行人。最后得到样本房企39家。会计年度取最新且有完整数据的最新三年,2021-2021年。虽然样本数目通常,但得到的数据水平是最好的。图3是39家样本房企2021-2021年销售回款率一览表,根据2021年回款率大小降序排列。

概要39家房企发行人的回款率数据,有三个特点值得注意:1)排行榜靠前的几乎均为销售排行榜100位开外小型房企,且多数回款率超越了100%,回款率偏低的多为中型房企。2)数据细拆来看,销售排行榜1-20名的大型房企、21-50名中型房企、51-200名的小型房企,其2021年加权平均回款率分别为73.4%、83.5%、96.9%,显示小型房企回款率更高。3)39家房企加权平均回款率2021-2021年分别为95.7%、95.4%、78.4%,回款率在2021年出现了较为明显的下滑。

具体到各家房企来看:销售排行榜50名以内的主流房企中,金科集团、中粮集团、荣盛进步、富力地产、新城控股、保利地产等房企回款率排行榜较为靠前,2021年回款率均在80%以上;金地集团、万科、招商蛇口、阳光城回款率在70%-80%之间;融侨集团、滨江集团、华夏幸福、中南建设、泰禾集团、首创置业等房企低于70%。2021-2021三年平均回款率来看,介于70%-80%之间的房企包括大名城、华发股份、万科、泰禾集团,低于70%的房企包括阳光城、中天金融与首创置业,这部分房企的回款率在样本房企中是偏低的。

3。 哪些原因会干扰房企回款

通过对样本房企的梳理与概要,如下一些原因会使得房企回款率呈现差异,其中既包括对房企信用资质有实质性影响的原因,也包括一些“技术性原因”的扰动:

唯一的实质性原因:网签备案政策与银行贷款审核速度。

房企销售环节要达成按揭款的回流,不可防止地要经历网签备案与按揭贷款审核两个步骤,这两个步骤的效率决定了回款效率,与其他步骤关联度不大。网签备案速度主要受各地方政策影响,银行贷款审核速度则遭到包括地方资金松紧、房企资质、购房者信用资质、按揭资料是不是齐全与房企与银行关系在内的很多原因的影响。概要两方面,城市布局与房企自己资质是影响回款周期的重要原因,城市布局在政策较为宽松或者资金较为宽松的区域,回款效率较高;而房企自己资质非常大程度上决定了银行审贷的速度,规模大资质优的房企通常在这一环节较为受益。

2021年房企回款率的大幅走低就是遭到“限签限贷”政策的影响。2021年,国内超百城发布楼市调控政策,部分城市实行严厉的限签限贷等政策,一二线城市特别。这部分区域总是新售楼盘的网签排队期都要长达3月,后续银行贷款的发放也要经历数月周期,一些高档楼盘因为限价,网签+审贷的周期更长。如此看来,总计可能要等六七个月才能完成网签并获得银行按揭贷回款。政策收紧重压下,样本房企回款率也由2021年的95.4%大幅下滑至2021年的78.4%。

但除去网签和贷款政策以外,还有一些技术性原因会干扰房企的回款

技术性原因1、销售额与回款额时间上不匹配导致的回款率波动。比如,假如存在网站权重较大的项目上一年末确认销售而回款发生在下一年初的状况,下一年度的回款率就比较容易大于100%。小型房企因为项目少更易受影响,大中型房企项目较多且时间分布较为平滑,因此受的影响不大。这也能讲解为什么回款率超越100%的基本上为小型房企。

以上实进步为例,上实进步是一家立足上海,辐射长三角,同时在西南和青岛也有布局的小型房企,18年克而瑞排名推荐销售排行榜为190位。上实进步17年回款率高达147.7%,重要原因是17年销售金额大幅下滑而部分前期销售在当期回笼。上实进步的销售合约金额由16年的80.1亿元大幅降低36%至17年的51.4亿元,相比之下销售产品、提供劳务的收到现金流入仅下跌了22.7%。

技术性原因2、销售增速快的房企回款率总是比较低。对回款率与房企销售增速做有关性剖析,得到的有关性为显著的负有关。对于销售高增长房企,销售回笼的增速赶不上销售规模的增速,即使是相同的回款周期,销售增速快的房企回款率也会看上去较低,这是因为计算办法决定的。

技术性原因3、较多使用不并表的合作开发模式会拉低房企回款率。本文采取的回款率计算公式中分母使用的是全口径的合约销售额,对应分子也应当是全口径的现金流入。对于并表的合作开发项目,还可以通过往来款金额流入来刻画;但假如房企较多使用不并表的合作开发模式,其现金流入将不会体目前现金流量表的经营性科目中,从而会拉低房企回款率。伴随近年来房企合作开发项目的增多,销售金额权益比率明显降低,房企回款率的走低也部分来自于这一原因。

滨江集团、首创置业是回款率遭到合作开发影响的典型。滨江集团大多在建项目使用合作开发方法,截止到2021年Q3,38项在建项目中,19项的权益占比小于50%,这部分项目多数是非并表的,其现金流入不会出目前经营性现金流的科目中。首创置业也是这样,近年来常使用合作及并购方法来获得,合作开发项目也较多。2021年中报显示首创置业的合作项目占比高达60%,较低的回款率可能与此有关。

4。 信用考虑:低回款率何时成为隐患?

结论1:低回款率本身并不致命,但假如房企本身也有高负债或者盈利能力较差的特点,那就值得引起注意。

警惕“高负债率+低回款率”的房企。因为房企销售回款不产生坏账,较低的回款率对房企的影响将体目前两方面:一方面是加剧资金链的紧张,影响资金周转速度;另一方面未获得的回款金需要通过其他筹资途径补足,也会抬升房企的筹资本钱。对于低负债率房企而言,因为存在加杠杆的空间,回款“低”所致使的资金缺口可以较为轻松地通过其他筹资途径满足;但对于高负债率房企来讲,外部筹资的紧张与较高的筹资本钱都需要企业在回款环节要尽量达成高效。一旦外部筹资收紧同时又不可以准时达成回款的话,高负债率房企就容易出现流动性风险。依据房企“回款率-净负债率”散点图,左上方的房企需要重点关注。

对于盈利能力较差的低投资回报率C主体,回款率低也需要重视。对于低盈利能力的房企来讲,自己造血能力本就相对较差,假如回款效率再偏低,则是“雪上加霜”。依据房企“回款率-投资回报率C”散点图,坐落于左下方的房企需要重点关注。

结论2:对于回款率持续较低的房企需要额外关注。回款率持续较低通常有两种可能性,一种是房企公布的销售额含有肯定水分,另一种就是房企回款可能形成了一些坏账。若是前者,代表企业信息披露方面存在一些问题;而若是后者,问题则更为紧急,会直接对信用资质导致影响。

结论3:除去销售注水的状况以外,房企回款通常都不会有坏账的问题,因此阶段性过低的回款可能意味着将来的回款会改变。对于受外部原因影响回款率阶段性较低的房企而言,某一期回款率的“低”预示着其将来某期回款率的“高”。特别是对于高负债率房企,假如其在回款率跌至低谷的“至暗时刻”都可以守住不发生信用风险的底线,那样当其“滞后”的回款延期到账,流动性短期内应该会有缓解。

结论4:回款问题对于房企资金链的负面影响将在2021年边际弱化。2021年房产资金投入中土地资金投入与建安资金投入出现明显分化,土地购置费增速较快而建安资金投入增速则出现负增长。因为拿地资金主要出处是自有资金,较少通过债权筹资,要加入到2021年的“抢地大战”,房企需要要有充裕的自有资金支持,而这其中的重点就是销售回款。回款率较低的房企在2021年会在拿地方面面临肯定的资金约束。而进入2021年后,房企已常见放缓拿地步伐,19年1-2月土地购置费同比下滑13.1%。另外,地产行业筹资也有逐步放开的迹象,因此综合来看,预计低回款率对于房企资金链的负面影响将在2021年也将边际弱化。

作者:国君固收覃汉团队

国君固收· 专题研究 | 报告导读:

房企回款:没坏账,只有账期。对于通常企业而言,赊销不可防止地带来坏账,回款是从销售收入到经营性现金流的“惊险”一跃,回款率越低企业损失也就越大。但对于房企而言,按揭规范将坏账风险由房企转移至商业银行,其回款基本没有坏账只涉及账期问题,回款率低一般代表回款较慢,房企回款并不“惊险”。

房企回款率怎么样测度?房企回款率难以测度,其计算难题包括销售额口径确认问题、回款现金流口径确认问题与两者的匹配问题。权衡实操困难程度与指标合理性,概念回款率 =/合约销售额。筛选得到的39家样本房企的数据显示:2021年房企整体回款率出现明显下滑;小型房企常见回款率高于大中型房企。

什么原因影响房企回款?一个实质性原因和三个技术性原因。实质性原因:网签政策与银行贷款审核速度,2021年房企回款率的大幅走低就是遭到“限签限贷”政策的影响。三个技术性原因:销售额与回款额时间上不匹配导致的回款率波动;销售增速快的房企回款率总是比较低;较多使用不并表的合作开发模式会拉低房企回款率。

信用考虑:低回款率何时成为隐患?低回款率本身并不致命,但假如房企本身也有高负债或者盈利能力较差的特点,那就需要引起注意。警惕回款率连续较低的房企,要么销售额存在水分,要么形成了真的的坏账。除去销售注水的状况以外,房企回款通常都不会有坏账的问题,因此阶段性过低的回款可能意味着将来的回款会改变。拿地对于回款的依靠度更高,19年拿地增速回落,低回款率对于房企资金链的负面影响将在2021年边际弱化。

1。 回款率对房企意味着什么?

回款是从收入到现金流的重要一步。大家在上一篇地产债系列考虑报告讨论了房企的盈利能力及其决定要点,但对信用剖析而言,仅停留在盈利剖析还不够,最后仍要落实到对企业现金流的把握。而回款过程就是企业从营业收入到经营性现金流的“惊险”一步,本篇报告着重探讨房企的回款。之所以称其“惊险”,是由于对于通常企业而言,赊销不可防止地会带来坏账,销售收入不可以1:1地转变为经营性现金流入。假如企业将销售标准定得过于宽松,账期拉长或者遇见下游经营恶化等状况,甚至大概发生经营性应收回款困难致使违约的状况,盛运环保、凯迪生态等2021年新增违约主体均属此类状况。

幸运的是,房企回款没那样“惊险”。通常而言,产品房销售步骤包括:定金认购、签订购房合同、交纳首付款、网签备案、办理按揭,对于房企而言销售回款包括三部分,即定金、首付款与按揭款。定金与首付款既没有坏账风险也没有回款周期,而因为商业银行的信用非常好,按揭款亦没有坏账风险,只存在回款周期,假如购房者出现违约,坏账损失将由商业银行承担。因此,对于房企而言,其回款基本上没有坏账,只涉及周期快慢的问题。

房企的回款率如何看?通常而言,房企的回款率受两种原因影响,一是不真实销售,二是回款周期较长。不真实销售指的是将一些没真的达成销售也纳入了销售收入。这样的情况因为没达成销售,总是对房企实质信用资质影响有限。回款周期较长一般是因为网签备案慢或者银行按揭贷款放款慢致使的,这样的情况会形成资金占用,从而会对房企信用资质产生影响。特别是2021年以来地产外部筹资趋紧,地产资金投入资金出处更多依靠回款,低回款率将大大影响房企资金周转效率。

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